Christoph

Waldmann                                                     

Aktuelles

Rücknahme restriktiver Verwaltungsauffassung zum Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer von Gebäuden (BMF-Schreiben vom 01.12.2025)

Manchmal bleiben positive Dinge unbemerkt, deshalb dieser Hinweis zu einem BMF-Schreiben vom 01. Dezember 2025.
 

In dieser „unscheinbaren“ Rücknahme hat das Bundesministerium für Finanzen das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 zur Abschreibung beim Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG) offiziell aufgehoben.

Im Urteil vom 28. Juli 2021 (BFH IX R 25/19) stellte der Bundesfinanzhof (BFH) klar, dass Steuerpflichtige für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jede geeignete Darlegungsmethode nutzen können. Auch in weiteren Urteilen hatte der BFH diese Auffassung wiederholt.
Mit dem aufgehobenen BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 (BStBl. 2023, 332) gab die Verwaltung nun ihren Widerstand gegen die BFH-Vorgabe für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer auf. Im aufgehobenen Schreiben wurden spezielle Bausubstanzgutachten verlangt und die Verwendung von Verkehrswertgutachten verwehrt. Außerdem mussten die Gutachten von öffentlich bestellten oder ISO-17024-zertifizierten Sachverständigen erstellt werden.
De facto erschwerte die Verwaltung die Anwendung des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG.
Mit der Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023 kehrt die Verwaltung zu einer durch die BFH-Rechtsprechung geprägten Auslegung des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG zurück. Für Steuerpflichtige bedeutet dies: geringere formelle Hürden, einen breiteren Kreis zulässiger Nachweismethoden und eine spürbare Entlastung bei der Durchsetzung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.

Erstellt am 24.01.2026.

Neue Kaufpreis-Aufteilungsmethode - gerichtlich bestätigt und Wesentlichkeit definiert

Urteilsfall: Eine Steuerpflichtige im Kaufvertrag 82 % für das Gebäude 82 %. Das Finanzamt wollte 27 % für das Gebäude. Im Ergebnis hat das Finanzgericht bzw. die Gutachterin der Klägerin 67 % für das Gebäude festgestellt.

Im März des Jahres 2024 hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg eine sehr ausführliche Entscheidung über die Aufteilung des Kaufpreises für eine vermietete Eigentumswohnung auf Gebäude sowie Grund und Boden zur Bemessung der Absetzung für Abnutzung (AfA) vorgelegt. Diese Entscheidung wurde auch in Fachzeitschriften, wie der GuG (Grundstücksmarkt & Grundstückswert im September 2024 und auf den üblichen Webseiten, wie de-jure.org, veröffentlicht.

Das Urteil hat auch Klarheit in Bezug auf wesentliche Abweichungen gebracht. Eine prozentuale Abweichung von 20 % bezogen auf den Bodenanteil liegt im Bereich normaler Schätzungen. Die 18 % im Urteilsfall waren dann doch zu weit vom korrekten Wert in Höhe von 33 % +/- 1,6 % entfernt.

Dabei wurde insbesondere eine neue Kaufpreisaufteilung nach Jacoby® (also die retrograde Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden) als gleichwertige Methode neben dem Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren anerkannt. In dem Urteil selbst kann man die Jacoby®-Methode gut nachvollziehen.

Außerdem wurde die Kombination aus dem Vergleichsverfahren für die Kaufpreisermittlung und die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby bestätigt.

Weiterhin wurde die aktuelle Bundesfinanzhof(BFH)-Rechtsprechung angewendet und die Grundsätze bestätigt: Unterschiedliche Wertermittlungsverfahren stehen gleichwertig nebeneinander. Eine Bindung an Schätzungen des Finanzamts besteht nicht. Die im vorliegenden Fall noch „alte“ BMF-Arbeitshilfe aus dem Jahr 2014 wurde als nicht bindend und fehlerbehaftet eingestuft.

Generell ist Sachverständigen die Urteilslektüre zu empfehlen, da grundlegende Ausführungen zur Gutachtenerstellung gemacht werden.

Das Gericht hat keine Revision zugelassen, da die grundsätzlichen Fragen bereits durch die BFH-Rechtsprechung geklärt wurden.

FG Berlin-Brandenburg Urteil v. 20.03.2024 – 3 K 3137/19

Erstellt am 19.01.2025.

Neue Kaufpreis-Aufteilungsmethode - gerichtlich bestätigt und Wesentlichkeit definiert

Bewertungsgesetz geändert: Übermaß erst ab 40 %

Jahressteuergesetz 2024: Gutachtenvorlage für den Grundsteuerwert in engen Grenzen erstmals zugelassen

Am 05.12.2024 wurde das Jahressteuergesetz 2024 im Bundesgesetzblatt (Teil I, Nr. 387, 2024, S. 52) veröffentlicht und ein neuer Absatz 2 im Paragraphen 220 kam ins Bewertungsgesetz. Dort heißt es:

„Der niedrigere gemeine Wert ist als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der nach den Vorschriften dieses Abschnitts ermittelte Grundsteuerwert erheblich von dem gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit im Feststellungszeitpunkt abweicht. Davon ist auszugehen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. § 198 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 gilt entsprechend. Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis über die zu bewertende wirtschaftliche Einheit dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Hauptfeststellungszeitpunkt unverändert sind.“

Zusammenfassung

Nachdem die Finanzverwaltung zuerst die Gutachtenvorlage bei der Ermittlung der Grundsteuerwerte verweigert hat, musste nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes die Vorlage von Gutachten bei „starken“ Abweichungen zwischen Gutachtenwert und typisiertem ermittelten Grundsteuerwerten zugelassen werden. Hintergrund waren verfassungsrechtliche Bedenken zum Übermaß bei typisierten Verfahren zu Lasten der Steuerpflichtigen.

Ob die 40 % -Grenze des 2. Senates des Bundesfinanzhofes verfassungskonform ist, daran gibt es jetzt schon Zweifel. Insofern muss die Rechtsprechung entsprechend verfolgt werden.

Leider ist die 40 %-Hürde sehr hoch, so dass man rechnen muss, ob sich die Erstellung eines Gutachtens für Zwecke der Grundsteuer lohnt. Dabei sind die Einsparungen aus der Reduzierung des Grundsteuerwertes und der Grundsteuer mit den Kosten eines Gutachtens zu vergleichen.

Erstellt am 10.12.2024.